借家相続　スム−ズな遺言実行の為に

「相続させる」遺言

遺言で特定の財産、特に不動産を、特定の人、例えば長男やその妻に譲りたい時は、必ず「○○の不動産を△△に相続させる」と書くようおすすめします。これにより、△△さんは単独で、その不動産の所有権移転登記ができます。

 

もし「△△が相続する」「△△に遺贈する」との書き方だと,不動産登記を申請する際、他の相続人の印鑑証明書付きの承諾書が必要になり、相続人のうちに反対者があれば、△△さんが相続登記できないことも起こり、遺言を書いた意味がなくなることも考えられます。

 

「共有」の問題点

また遺言がないため、不動産の分割について相続人間の協議がまとまらず、相続人全員の共有となることも、実際の相続で多発しています。「共有」の場合、相続人たちが生存している間に分割できれば良いのですが、死亡後となると相続人の相続人である、子供、孫、兄弟、配偶者が多数発生します。

 

相続人の相続人の人数は増えるのが普通ですから、お互い味も知らぬ人も相続人となる可能性があり、より一層分割が困難になり、永遠にその不動産の行き先が決まらなくなります。にもかかわらず固定資産税だけを払い続ける、あるいは税負担をめぐるトラブルなどで、固定資産税滞納による競売などという事態も十分考えられます。

 

「法定相続分」と「遺留分」

 （遺産総額に対する割合です。子、父母等、兄弟では人数で等分します　） 

法定相続人　配偶者のみ　　配偶者と子　　配偶者と父母　　配偶者と兄弟　　父母のみ　

法定相続分　配偶者　１　　配偶者１/２　　配偶者２/３　　配偶者　３/４　 父母　1

　　　　　　　　　　　　　子　　１/２　　父母　１/３　　兄弟姉妹１/４

遺留分　　　配偶者１/２　　配偶者１/４　　配偶者１/３　　配偶者　１/２　父母１/６

　　　　　　　　　　　　　 子　　１/４　　父母　１/６　　兄弟姉妹　０　

なお認知された子は摘出子の１/２　半血子（前妻の子など）も両親を同じにする子の１/２です

 

不動産の特質

世界中に同じ不動産は一つしかありません。たとえば分譲地を考えてみても、面積が同じでも角地もあれば、片道路もあり、また公道、市道、道幅の広狭、面積の大小などでも価値が異なります。市街化区域、市街化調整区域、用途地域、高度地区などの建築物に対する公法制限、商店街の中、ゴミの集積場傍などの場所的要因、駅近、病院、学校、幼稚園近くなど地理的要因、人気のある団地、居住者層の所得水準、空家の多少などの需給要因で、その土地の価値に大きな差がつくこともあります。

 

ところで相続の対象となる遺産の５０％弱（２０１１年末）が、自宅敷地を中心とした土地で占められています。平地が少なく人口が多い日本では、遺言をする人にとっても、相続する人にとっても土地に対する関心が強くなるのはやむを得ないことと言わなければなりません。

 

土地について、遺言をする人が考えておかなければならないことは

 

１　その土地の価格がいくらか。価格を無視した遺言をすると・・・・

 

　　その不動産の遺産に占める割合が高い場合などには他の相続人の遺留分を侵害したり、小規模

　　宅地（後述）の特例が受けられず、価格が高く評価され思わぬ相続税を支払うこととなる場

　　合などが考えられます。さらには相続人間の不和を招き、将来に禍根を残す原因ともなりま　

　　す。

 

　　経済学は「一物一価」とひとつのものに複数の値段がつくことはないとしています。しかし、　　　

　　日本では土地については、一物四価と言われています。

 

　　地価公示価格・・・国土庁が１月１日現在の全国約３万箇所の土地価格を3月下旬に公表しま

　　　　　　　　　　　す。国土法の届出価格審査及び自治体の用地買収の目安とされています。

 

　　都道府県基準地価格・・・都道府県知事が７月１日現在の土地価格を９月下旬に公表します。

　　　　　　　　　　　規模、目的は公示価格と類似しています。

 

　　路線価格・・・・・国税庁が発表する贈与税、相続税の課税のための資産評価の基準として、

　　　　　　　　　　　主に国内の市街地の道路に価格をつけます。１月１日現在の価格を8月

　　　　　　　　　　　初旬に発表します。市街地以外では固定資産評価額に対し、定められた倍

　　　　　　　　　　　率で評価します

 

　　土地固定資産評価額・・市町村が、都道府県知事の承認を得て発表します。

　　　　　　　　　　　固定資産税を賦課するための基準となるほか、相続登記などの不動産登記

　　　　　　　　　　　の登録免許税の算出の基準となります。３年ごとに評価替えが行われ、平

　　　　　　　　　　　成２４年は評価替えが行われました。

 

　　取引事例価格（時価）・・過去に取引された土地の価格を間口、奥行、崖地などの補正を行い

　　　　　　　　　　　対象地の価格を決定します。いわゆる相場地価です。

　　不動産価格を考える

 

　　これらの価格は、一応、時価に対して、公示価格・基準値価格は８０％、路線価格は公示価格

　　の８０％、従って時価の６４％、固定資産評価額は公示価格の７０％、従って時価の５６％と

　　なります。

 

　　ただし１９８９年の土地バブルや２００６年のリ-マンショックなど経済の激変で必ずしもこ

　　の通りになるとは限りません。その他、新駅開業やスカイツリ-などの大型施設の開業、　

　　ごみ焼却場、高圧送電線、原子力廃棄物の貯蔵などの嫌悪施設の設置により変化します。　

　　　

　　これらの価格の他に不動産鑑定士が会社や個人の依頼により、依頼目的に応じた「不動産鑑定

　　鑑定価格を算出します。不動産鑑定士は上記の公的土地価格の算出にも大きく関与しています

 

　　不動産鑑定士が土地の評価を行うにあたっては、その土地がどれだけの収益を生み出すかを計

　　算し、価格を算出する収益還元法を中心に、原価法（積算法）、取引事例比較法を加味して、

　　妥当な価格を決定します。たとえば住宅地であれば、アパ-トを建築した場合に家賃がいくら

　　得られるかなど。　

 

　　そして収益還元を行う場合の最も重要なのは、その土地の最適用途です。最適用途は単純には

　　決められません。住宅地ならアパ-トといっても、周辺に乱立し、空家が目立つ地域では必ず

　　しも最適とは言えません。

 

　　定期借地を利用した有料老人ホ-ムや、保育所などが最適となる場合もあり、また一時的要因

　　とはいえ、メガソーラー建設候補地やその隣接地となり無価値と思われていた原野に新たな価　　

　　値が生み出されるなど、政治情勢、社会情勢、周辺状況の変化で大きく変わる場合があります

 

　　マンションについては「東京カンテイ」が取引事例を収集し、東京、中京、近畿圏の分譲中古

　　マンションの専有面積１㎡あたりの平均的な価格を公表しています。また国土交通省でも管理

　　状態についてその履歴をデ-タベ-ス化し、適正な価格形成の後押しをしています。

 

　　住宅については、最近、長期優良住宅認定住宅が増えつつあり、リフォーム履歴のデ-タベー　

　　ス化により、かってのような建築後経過年数で一律に評価せず、個別物件の妥当な価格形成

　　のバックアップを行っています。

 

　　なお国土交通省による「土地総合ライブラリ-」（ｗｅｂサイト）では、任意のアンケ-トを

　　もとにした「不動産取引情報」で地積、用途、道路、取引価格などの物件情報を好評していま

　　す。対象地の価格の一応の目安となると思われます。利用にあたっては、取引時期に注意して

　　ください。　　　

　　　　　　　　　　　　　　

　　最後になんといっても土地が所在する地元の不動産業者に、取引状況、地価の動き、需要動向

　　などを聞き取ることも有効と思います。

２　第二に相続税の改正動向です。場合によっては、思わぬ相続税が課されることも・・・

 

 

　平成２５年税制が改正されました。改正内容は赤字で表示します。

  相続税、贈与税について大幅な改正がされました。注意すべき点は改正が実施される時期です。

 

 　今回の相続税、贈与税の改正の目的は消費税増税に伴い、国民に増税に納得感を持ってもらうた　　

　めに富裕層にも応分の負担を求め、あわせて、高齢者に偏っている資産を若年世代に移転させ、

　消費を促し経済の活性化を図ろうとするものです。

 

　まず基礎控除の減額です。

　定額控除　３，０００万円　法定相続人比例控除　法定相続人一人当たり６００万円

　計算式　３０００万円＋６００万円×法定相続人数（相続放棄者を含む）

　２０１５年１月１日以降の相続、遺贈に適用されます。

 

　　相続人が妻、子供２人の場合、現在は８０００万円まで相続税はかかりませんが、改正により

　　４８００万円以上は課税されることになります。

 

　　たとえば、さいたま市大宮区高鼻町２丁目で、敷地１６５㎡（５０坪）、建築後１０年程度の

　　住宅を相続した場合、推定ですが、約４５００万円前後になると考えられます。預貯金、株券

　　等の金融資産、退職金、生命保険金などがあれば、現在は非課税でも、改正後は課税されるこ

　　ととなる可能性が高いと考えられます。

 

　　実は、昨年より、法律改正を伴わないで実質相続税が増税されています。それは先に一言した小

規模宅地の特例の適用対象相続にが大幅に減ったことです。

 

　　小規模宅地の特例は、亡くなった方の住宅が、相続税支払いのために売らざるを得ないことが

　　ないように、２４０㎡（７２.６坪）まで住宅敷地の評価を、本来の評価より８０％差し引　

　　き、２０％で評価するものです。

 

　　住宅用地については３３０㎡（１００坪）に拡大され、事業用宅地等の４００㎡と合わせて

　　最大７３０㎡（２２０.８２坪）まで適用できます。２０１５年１月１日以降の相続、遺贈が

　　対象です。 

 

　　この特例の対象者が、2010年までは相続人すべてでしたが、昨年より亡くなった方と同居して　

　　いた相続人および亡くなった方の配偶者がなく、亡くなった方と同居している親族もなく、か

　　つ、その方が過去３年以内に自己または配偶者名義の住宅を所有していなっかた場合（家なき

　　子）に限られる事となりました。先の例で言えば、改正により同居の妻の相続、または家なき　

　　子分のみが小規模宅地評価となり、同居していない子供の相続した土地は減額されません。

 

　　親子が共有する２世帯住宅について、以前は住宅内部で相互に行き来ができなければ、敷地に　　

　   ついて小規模宅地の適用が受けられませんでしたが、2013年政令改正により、行き来できなくても　　

　　建物が区分登記されていれば、敷地について面積按分して適用が受けられるようになりました。

詳細は税務署、または税理士等にご確認ください。

 

　　相続税の改正については、まだ試案の段階ですが、現在の法定相続分課税制度から取得者課税

　　制度も検討されている模様です。これは現行制度では、支払う相続税は一定で、相続人の間で

　　、相続した相続財産の額に応じて按分して相続税を支払う制度です。

 

　　取得分課税制度になりますと、各相続人が取得した財産の評価額に従って、それぞれに課税さ　　

　　れることになり、税率にもよりますが、多くの財産を相続した相続人は高額の相続税の支払い

　　いを、余儀なくされることtも考えられます。

 

　　この考え方のもとにあるのは、相続という不労所得を少なくし、富の再配分を促そうとする社

　　会政策的な配慮と税収増加です。少子高齢化の日本ではまさにうってつけの制度かもしれませ

　　ん。

 

　　このほか、次の主な改正事項があります。

　　課税相続財産が６億円以上については５５％が課税されます。２０１５何１月１日から。　　

　　　　

  　被相続人が老人ホ-ムに入居した場合の空家となっている住宅敷地について、被相続人の介護

　　が必要なためにホームに入所したこと、その家屋が賃貸されていないことを条件に小規模宅地

　　の特例適用ができることとなります。２０１４年１月１日の相続、遺贈から適用されます。

 

 　　子供が未成年の場合、その子供にかかる相続税から２０歳になるまで年１０万円を差し引く

　　 ことができます。（未成年者控除額　１０万円×（２０歳-そのものの年齢））障害者も同額

　　（障害者控除額　１０万円（特別障害者は２０万円）×（８５歳−その者の年齢））

 　　２０１５年１月１日以降の相続遺贈に適用されます。

　　（現在は各６万円です　特別障害者１２万円です））

確実に資産を渡すには（生前贈与）・・・

　　遺言をする目的はいろいろあると思いますが、指定した人に確実に資産をしたいとの思いから

　　遺言される方も多いのでは・・。そのような方にうってつけの生前贈与という方法があります

 

　　生前贈与は贈与者（資産をあげる人）と受贈者（資産を貰う人）との契約によって成立します

　　契約という法律行為ですから、ともに意識（意思能力）がはっきりしていなければなりません

　　そして書面（贈与契約書）となっていないと、贈与の事実の証明がむづかしく、またいつで

　　も取り消されます。また不動産の登記や贈与税の申告には贈与契約書が必要です。

 

平成２５年税制が改正されました。改正内容は赤字で表示します。

  相続税、贈与税について大幅な改正がされました。注意すべき点は改正が実施される時期です。

 

　また不動産の売買契約書に貼る印紙税も２０１４年年１月１日以降２０１８年３月３１日までに作成されたものについては、おおよそ１/２から２/３（契約金額により異なります）に減額されます

 

　外国居住、外国籍の相続人等が日本国内に住所を有する者から相続、若しくは遺贈、または贈与により取得した「国外財産」（海外の財産）が、新たにに相続税、贈与税の課税対象となります。

２０１３年４月１日以降に取得する相続、贈与に適用されます。

 

 今回の相続税、贈与税の改正の目的は消費税増税に伴い、国民に増税に納得感を持ってもらうた　　

　めに富裕層にも応分の負担を求め、あわせて、高齢者に偏っている資産を若年世代に移転させ、

　消費を促し経済の活性化を図ろうとするものです。

 

　　日本の金融資産は１４００兆円と言われていますが、その大半が高齢者が保有しているとされ　　

　　、国は有効利用のために、世代間の資産移転を進めようと、贈与税をの特例を設けています。

　　特例は二つあります。

 

 

　　一つは６５歳以上の親から２０歳以上の子どもへ２５００万円まで、贈与税なしで贈与できる

　　相続時精算課税制度です。贈与できるものはお金でもいいし、土地でもいい。その他金の延棒

　　でも構いません。２５００万円を超えたら超えた分については２０％の贈与税がかかります。

　　両親からそれぞれ２５００万円、合計５０００万まで贈与税無税で贈与できます。

 

　　贈与を受けられる対象に孫が追加されるとともに、贈与する人も６０歳に引き下げになります　　

　　２０１５年１月１日の贈与から適用されます

 

　　ただし、この制度は、相続の時に、もらった時の価格が相続財産にカウントされ、相続税が計

　　算されることに注意が必要です。従って、今後値上がりが見込まれる資産を贈与したほうが相

　　続税が少なくなり、逆に値下がりしそうなものは余分に相続税を支払うことになります。

 

　　相続時精算課税制度を利用したときは、贈与した人からは、年１１０万円の特別控除が永久に

　　受けられなくれることも要注意です。ついでながら１１０万円による贈与は、相続の時に相続

　　財産にカウントされません。毎年１００万円づつの贈与契約書を作ると、１０年で１１００万

　　円、２０年で２２００万円となり、長期展望のもと計画的にすすめるのも一案ですね。

 

　　もう一つは｛曽）祖父母、両親から２０歳以上の子供が住む住宅取得のための資金を贈与する

　　住宅資金贈与制度です。こちらは現金に限ります。土地などは対象になりません。これも住宅

　　産業への経済波及効果が大きく、家具、家電、インテリア、住宅ロ-ン利用などを通じて内需

　　拡大を図ろうとする産業政策の要素もあります。

 

　　贈与税非課税となる金額は、平成２４年入居なら１５００万円、２５年入居なら１２００万円

　　、平成２６年入居なら１０００万円まで贈与税はかかりません。この制度は、相続時精算課税

　　と異なり、相続財産にカウントされませんし、翌年以降は１１０万の贈与税の基礎控除も適用

　　できますので、条件に該当しそうな方には有利な制度と思います。

 

　　新たに教育資金の一括贈与した場合、一定の手続きにより一定額まで贈与税無税とする特例が　　　　　　　 　 できました。２０１３年４月１日から２０１５年１２月３１日までの贈与が対象です。　

 

　　贈与者は親または祖父母（直系尊属）、受贈者は３０歳未満の子または孫です。受贈者が３０　　　　　

　　歳になったとき使い残しがあれば、使い残した金額に対して贈与税がかかりますので注意が必要で

す

また贈与を受けた子、孫が、３０歳前に不幸にして死亡した場合は、使い残しがあっても贈与税は

かかりませんこの制度の仕組みは、贈与者が銀行で受贈者の名義で贈与する金額を一括して金銭信

託を行い、銀行は安全資産で運用します。受贈者から教育機関等の領収書などの証明書が提示され

ると払い出逆に言えばこれらの証明書がなければ払い出されません。

 

無税で贈与できるのは、１５００万円までです。幼稚園、保育園、小中高校、大学専門学校などの

入学金、学費、や修学旅行など学校生活に必要と思われるものが対象です。学習塾やスポ-ツ教

室、音楽教室、などの学校外活動については５００万円まで無税です。

 

　　以上が新制度の概要です。

 

　　この他、確実に資産を渡す方法として「遺贈」と、「後継ぎ遺贈型受益者連続信託」がありま

　　す。

 

　　詳細は割愛しますが、法定相続人以外に対する遺贈には相続税の２０％が加算されます。

　　また後継ぎ遺贈型受益者連続信託の場合、相続が発生するたび信託受益権に対して相続税が

　　課税されます。

 

　　この制度は被相続人が生前中に、資産の後継者、それも信託設定後３０年以内であれば、後継　

　　ぎ者死亡後は別の人を相続人と指定することができるものです。例えば第一受益者 妻、妻死

　　亡後は長男に、長男死亡後は長男の長子にといった具合です。３０年後は一名のみです。

 

 　　身体や精神に重度の障害のある人を、受益者とする「特定贈与信託」については、信託財産　

　　６，０００万円まで、贈与税が障害者の生活安定に配慮して非課税とされています。

 

　税率について、２０歳以上のものが親、祖父母（直系尊属）から贈与を受けた場合は、それ以外　

　の場合に比べ贈与税が軽く（約１/３軽減）なります。２０１５年１月１日以降の贈与に適用さ

　れます　

 

 中小企業の後継者問題に対応した、非上場株式の贈与税の納税猶予制度の適用条件が緩和されま　　した。たとえば

　納税猶予期間の５年間は平均で８０％以上従業員雇用していれば足りる

　後継者は親族でなくとも良い

　代表を譲った人が、会社の有給役員でも構わない

　経済産業大臣の事前確認を不要とする

などです。詳細は、税務署税理士等のお問い合わせください。

２０１５年１月１日以降の相続贈与から適用されます。

２０１３年税制改正の続き

NISA（ニ-サ 日本版ISA)

が２０１４年１月１日から導入されます。

もともとイギリスで導入されたISA（Individual Saving Account 個人貯蓄口座）を、日本風にアレンジしたものです。２０１４年１月から株式等の譲渡益の税率が１０％から２０％にあがりますので、少額投資をお考えの方にとっては朗報です。

 

制度の内容は、２０１４年１月１日から２０２３年１２月３１日までの１０年間で、５年間に限り個人が購入した、年間１００万円までの株式、株式投資信託、ETF（上場投資信託）、リート（不動産投資信託）（以下金融商品といいます）などの配当、分配金、売却代金による所得に所得税がかかりません。

 購入する年のの１月１日で２０歳以上の方が対象です。

 

なお6年目以降非課税枠が残っていれば、ロ−ルオ−バ−により引き続き、最長10年まで非課税の適用を受けることが出来ます。この場合も100万円の限度額を維持しなければならず、もし保有資産が100万円を超える評価額があれば、超過分は、課税口座に移さなければなりません。

 

ただし５年間総額５００万円が上限で、年間１００万円未満の投資であっても、差額は翌年に繰越できません。購入した金融商品は途中売却できますが、売却した分の穴埋めはできません。（100万円を買って30万円を売った時に、売却分の30万円を補てんできず、70万円分だけを運用することになります））また２０１４年１月以前に購入したものは対象とならず、新たに買わなければなりません。

 

購入先は銀行、証券会社等に限られ、最初に選んだ銀行、証券会社は2014年1月1日から2019年12月31日までは当初4年間はで変更できませんので、希望する投資商品をその金融機関が取り扱っているかどうか必ず確認してください。

 

この制度の適用を受けるためには、２０１３年１０月から受付開始の「少額投資非課税口座」適用申請書を取引希望の金融機関に、住民票を添えて提出します。金融機関では申請書を税務署に提出し、確認を受けた後口座開設します。

 

銀行で購入できるこの制度の対象金融商品は、株式投資信託のみです。株式、ETF、リ−トも購入希望の場合は証券会社で申請する必要があります。

 

お子さんやお孫さんに、贈与税非課税限度の110万円を5年間贈与しますと、合計550万円を無税で贈与できます。贈与したい人が3人いれば合計1650万円相続財産を減らすことができ、しかも財産は確実に渡したい人の手に渡ることになります。

 

贈与する際の贈与契約書に、贈与分のうち100万円は日本版ＩＳＡに投資することを条件とし、投資しなければ、贈与を取り消すことを明記します（負担付贈与契約）。条件を付ける目的は、金銭教育です。

 

投資行動を行うことにより、社会の仕組みや、税金の使われ方、社会情勢への関心も強くなり、騙されない消費者、かしこい生き方を目指して、新聞や書籍、インタ−ネットで関連する事柄を、自発的に学ぶようになるのではないでしょうか。学校で学び得ない生きた勉強を体験することになります。

 

とりわけ企業年金制度が大きく変わり、受け取り年金額があらかじめ決まっている確定給付年金から、社員個人の年金資産の運用次第で、受け取り年金額が大きく変わる確定拠出型年金導入企業が増えています。社員個人も拠出できるマッチング拠出、さらには給与を分割し年金掛金を拠出できる、選択制の確定拠出年金導入企業も増えつつあります。

 

これらは自民党が掲げる、国民に求める自助の一環であり、企業にとっては経営上高いリスクのある、将来の年金積立不足を避けようとする動きは今後、更に強まっていくと思われます。

 

また今まではデフレで預貯金が目減りすることは、ほとんど考えなくても良かったのですが、日銀の物価上昇率２％が実現すると、その分、貨幣価値が下がり、預貯金が目減りする事態も視野に入ってきました。

会社任せ、国任せでは、ライフプランが描けなくなりつつあるだけに、自立した個人とならなければならず、自立する第一歩が経済的自立＝金銭感覚の醸成と考えますが、いかがでしょう