不動産価格を考える

 

　　これらの価格は、一応、時価に対して、公示価格・基準値価格は８０％、路線価格は公示価格

　　の８０％、従って時価の６４％、固定資産評価額は公示価格の７０％、従って時価の５６％と

　　なります。

 

　　ただし１９８９年の土地バブルや２００６年のリ-マンショックなど経済の激変で必ずしもこ

　　の通りになるとは限りません。その他、新駅開業やスカイツリ-などの大型施設の開業、　

　　ごみ焼却場、高圧送電線、原子力廃棄物の貯蔵などの嫌悪施設の設置により変化します。　

　　　

　　これらの価格の他に不動産鑑定士が会社や個人の依頼により、依頼目的に応じた「不動産鑑定

　　鑑定価格を算出します。不動産鑑定士は上記の公的土地価格の算出にも大きく関与しています

 

　　不動産鑑定士が土地の評価を行うにあたっては、その土地がどれだけの収益を生み出すかを計

　　算し、価格を算出する収益還元法を中心に、原価法（積算法）、取引事例比較法を加味して、

　　妥当な価格を決定します。たとえば住宅地であれば、アパ-トを建築した場合に家賃がいくら

　　得られるかなど。　

 

　　そして収益還元を行う場合の最も重要なのは、その土地の最適用途です。最適用途は単純には

　　決められません。住宅地ならアパ-トといっても、周辺に乱立し、空家が目立つ地域では必ず

　　しも最適とは言えません。

 

　　定期借地を利用した有料老人ホ-ムや、保育所などが最適となる場合もあり、また一時的要因

　　とはいえ、メガソーラー建設候補地やその隣接地となり無価値と思われていた原野に新たな価　　

　　値が生み出されるなど、政治情勢、社会情勢、周辺状況の変化で大きく変わる場合があります

 

　　マンションについては「東京カンテイ」が取引事例を収集し、東京、中京、近畿圏の分譲中古

　　マンションの専有面積１㎡あたりの平均的な価格を公表しています。また国土交通省でも管理

　　状態についてその履歴をデ-タベ-ス化し、適正な価格形成の後押しをしています。

 

　　住宅については、最近、長期優良住宅認定住宅が増えつつあり、リフォーム履歴のデ-タベー　

　　ス化により、かってのような建築後経過年数で一律に評価せず、個別物件の妥当な価格形成

　　のバックアップを行っています。

 

　　なお国土交通省による「土地総合ライブラリ-」（ｗｅｂサイト）では、任意のアンケ-トを

　　もとにした「不動産取引情報」で地積、用途、道路、取引価格などの物件情報を好評していま

　　す。対象地の価格の一応の目安となると思われます。利用にあたっては、取引時期に注意して

　　ください。　　　

　　　　　　　　　　　　　　

　　最後になんといっても土地が所在する地元の不動産業者に、取引状況、地価の動き、需要動向

　　などを聞き取ることも有効と思います。