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目次(キ−ワ−ド)
更新料 消費税還付
更新料無効判決について考える
去る7月の京都地方裁判所の判決に続き、8月27日に大阪高等裁判所からも住宅賃貸契約の更新料についての条項は、消費者契約法第10条(「消費者の利益を一方的に害する契約は無効」)に違反し無効との判決が出されました。最高裁判所の判決ではありませんので、他の裁判所の判断基準となる判例ではありませんが、更新契約の際、更新料の支払い義務を定めている更新料条項のある、約100万件に及ぶ住宅賃貸借契約に大きな影響がありそうです。
判決の対象となったのは、京都市の賃貸マンションで、家賃4.5万円、1年契約で、更新時10万円を支払うとの更新条項です。2001年から2005年まで5回分の更新料50万円のうち45.5万円を借主に返還せよとするものです。貸主の、更新料は「更新拒絶を放棄する対価」「賃料の一部を補充」との主張が退けられました。
借地借家法では、借主の保護を目的として更新料を支払わなくても従前どおり住み続けられる「法定更新」が定められています。しかし通常賃貸契約書には触れられていません。そして更新料が必要との条項のみが盛り込まれている点が、消費者である借主に一方的に不利益だというわけです。貸主は最高裁判所に上告の予定とのことで判決が待たれます。
関東圏では、通常、契約期間は2年間、更新料は1ヶ月分としているのと比較すると、近畿圏の賃貸条件の厳しさが際立っています。「対価」などの法的根拠について説明がなく更新料には賃料が安いとの印象を与え契約締結を誘う役割しかない」と判決理由が指摘しているのも当然かもしれません。
貸主と借主に情報格差があるという判決理由は、ネット時代にはそぐわないのではないか。また更新料無効となると借地借家法改正の2001年以降の更新契約で支払われた更新料返還訴訟が、最高裁判所の判決をきっかけに現在も続く消費者金融の利息過払い返還訴訟と同様、多発することも考えられます。
新聞報道及び判決は、特定の事件で更新料一般を判断しているそしりがあるように感じられます。貸主の大半がサラリ−マンであり、老後の年金の補完としてとらえ、取得費、建築費の大半を住宅ロ−ンに頼っているのが実情です。
バブル崩壊以来、デフレ傾向が続く日本経済ですが、住宅家賃も地価に連動して、新築を除き低下の一途をたどっています。もし家賃を補完する更新料が否定されれば、損をしてまで貸家を提供する家主はいなくなってしまいます。
また建築当初に想定できない投資をしなければ入居者が集まりません。たとえば10年前にはインタ−ネットが今日のように普及するとは、そしてネット接続が必須のものとなるとは誰が想定したでしょうか。
これからも太陽光発電、スマ−トグリッド対応、燃料電池、LED照明など次々と省電力、省エネルギ−設備など消費者に住生活のコスト削減に効果的な設備が普及していくことになると思います
更新料が否認されると、建築当初の想定外のこうした新規の設備投資を行う費用が捻出できなくなります。安い賃料の代わりに高い電力、ガスなどのエネルギ−費用、情報収集の遅れに甘んじざるを得ない貸家が増えることが予想されます。
収入の減少でやむを得ずこうした貸家に住まざるを得ない人々と、高賃料も支払える一部の高所得者との間で新たな格差が発生します。
更新料の否認により、新たな貸家、アパ−トの供給の減少は、土地の有効利用の停滞、建築業者の仕事減少を通じて社会経済的損失が想定され、さらに借主の多様な借家選択の自由も奪われかねません。
京都地裁判決の場合、更新料が家賃の補完であることと、借家人である消費者の公平を期するのであれば、更新時、更新料を全額支払っても、途中解約の場合は、借主は未経過期間の割合に応じて返還を受けることとするのが妥当かもしれません。
9月にも消費者庁が発足する予定です。悪質な事業者に対しては厳しい制裁を与えることは当然としても、供給者=強者、消費者=弱者の一方的な判定により、大半の貸家を供給者である小規模(個人)事業者の市場からの退出を招き、結果的に消費者の不利益を招くことは避けたいものと願うものです
10月に大阪高裁で、更新料は一定の条件のもと、賃貸借期間の延長に応じた賃借権の設定の対価であり、有効との判決が出されていますが、最高裁判所に上告されていますので確定していません。
2011年7月最高裁判所の判決が出されました。
不当に高額な更新料(1年契約で2ヶ月分賃料相当額の更新料は認める)でなく、賃貸契約書に、他に解釈余地のない「一義的な」な文言の更新料条項が入っているものであれば、更新料は認められるとの事です
安易な消費税還付は慎重に
出来ることなら税金は納めたくないし、また支払った税金が取り戻せるなら取り戻したいと思うのが人情でしょう。
二重帳簿など違法な手段で税金を納めないようにするのが「脱税」、所得の5%を超える医療費を支払った場合などに、超えた分を所得控除して支払った所得税から相当分を取り戻す「還付」、そして形式上は合法的に見えるが、経済的合理性を欠いた取引を行い、税法の盲点をついて税金を支払わない(取り戻す)「租税回避行為」があります。そして税法が想定している範囲内での取引を行いながら税金を節約する「節税」があります。
相当の理由のある「還付」「節税」は税務署においても認められますが、脱税は刑事罰を含む罰則が待っており、租税回避は否認される結果、利子税・延滞税などを払うことになります。
会計検査院は、国税庁に対し、2008年に消費税、約8億円が「租税回避行為」により還付されているとして是正策を求めました。
アパ−トの家賃収入しかない場合、非課税の売上と税法上みなされますので消費税はかかりません。非課税の売上(アパ−トの家賃など)に対する仕入れにかかる消費税(アパ−トの建築費に対する消費税など(例 5千万円のアパートなら消費税は150万円)は取戻しができないとの税法の規定もあります。
一方、商売をしていると売上が落ち込み、仕入れが過大となることも多くあります。そんな時には仕入れにかかった支払済みの消費税を「還付」しようとの税法の規定があります。(課税売上に対する消費税−支払い経費に対する消費税=納付すべき消費税)
そこで、消費税の課税期間を3ヶ月程度の短期に設定したうえ、アパ−ト建築予定地に建築直前に自動販売機を設置します。「売上全体に占める課税売上の割合が95%以上でなければならない」95%ル−ルを適用して、少額の課税売上を意図的に作り、納めるべき消費税と支払済みの消費税との差額の還付を受けるといった「租税回避行為」が横行しているわけです。
さらに、課税期間終了後のアパ−ト完成時に簡易課税事業者、または免税事業者を選択することにより、本則課税であれば必要な、課税売上が50%以上変動(アパ−ト家賃は消費税非課税です)したときに必要な「仕入れ税額控除の調整計算」をしなくても済むわけです。 今後、税務署のチェックは厳しくなることが予想されます。
インタ−ネットヤアパ−ト建築業者や一部税理士の解説書などで推奨されている、「アパ−ト建築費の消費税を取り戻そう」キャンペ−ンに安易に取り組むことは避けるべきでしょう。
消費税法の改正が行われ、2012年10月より、設立2年以内の新設事業者(法人、個人を含む)であっても、事業開始年度の前半半年で1000万円を超える課税売り上げがあれば消費税免税事業者とはしないこととなり、消費税納税義務が発生します。
これは、特例的である免税制度を悪用して、2年ごとに設立、解散を繰り返し、消費税を免れる悪質な事業者が後を絶たないための措置です。年の前半に課税売上が偏るような事業者は決算期の変更も視野に入れた方が良いかもしれません
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東日本大震災により地盤沈下した土地、今後、大津波により建物建築が危険と
考えられる土地について、復興計画案に、国がその土地所有者から土地を借り上げて、
田畑や鮮魚の加工場に造ろうという構想が持ち上がっています。
国が借りる方法として検討されているのが一般定期借地権です。
具体的な提言としては、平成23年5月10日付日本経済新聞朝刊「経済教室」
が参考となります。
今までの借地権では、貸した土地は地主にほぼ永久に返ってこないということから、
土地を貸す人がいなくなり、土地はぺんぺん草が生えるにまかされているのを何とか
しようと平成4年に新しくできた制度です。
一般定期借地権は、建物を建てることを目的に土地を貸し借りするル−ルを定めた
借地借家法第22条に規定されている借地権です。
従来からあった、普通借地権とは「約束した期限に必ず土地を地主に返さなければ
ならない」点が大きく異なります。
ただし次のことが契約書に定められていなければなりません。
1 存続期間 50年以上
2 契約は必ず書面で行うこと(公正証書契約がおすすめ)
3 特約事項 契約の更新がない、建物再築による期間の延長がない、建物買取請求
をしない を記入しないと一般定期借地権とはならず、普通借地権と
なります。
期間満了のとき、建物は原則撤去しなければなりませんが、地主が承諾すれば買い
取ってもらえることもあります。地主が拒否すると撤去しなければなりません。
一般定期借地権にすると貸主・借主ともにメリットがあります
まず借主のメリットは、借りるときの保証金(土地の時価の25〜30%が目安)と地代
を支払えば、50年以上その土地を借りつづけられる事ができ、普通借地権で見られる
地主の「正当事由」で立ち退かされる心配がないことです。
建物建築費を見込んでも、売買価格の60〜70%(目安)の費用で住宅、店舗や工場が、
取得できることになります。
住宅の場合、保証金、建築費を住宅ロ−ンで手当てすることもできます。
保証金に代わるものとして、前払い地代があります。
2005年から、地代の全額または一部を前払いした場合の税務取り扱いが見直され、
賃借人は前払い地代を費用計上することができるようになりました。
また前払い地代について、中途解約時などの際の返還請求権に質権をつけることを
条件に、住宅金融支援機構から融資が受けられることになっています。
地主が破産した場合、破産前に契約した債権は保護されます。(平成17年破産法改正)
つまり前払い地代に対応する期間中は、破産管財人に対し、地代が前払いされている
ことを理由に、破産手続き開始決定後も土地を使い続けられることになり、安心できます。
一方、貸主のメリットは、賃貸期間中、無利息で受け入れた保証金(数百万円単位)を
運用できることです。ただし預かり金であるため次の問題がありました
期間満了時には全額を返還しなければならず資金手当てが大変です。
それだけでなく、期間中に相続が発生した場合、保証金全額が債務控除の対象とならず、
期間満了までの期間に応じた割引額となるため、節税メリットが少ない。
平成17年に税務の取り扱いが変更され、次の条件を満たす地代の全額または一部の
前払い(一時金の授受)には、期間経過に応じた収益計上することができるようになりました。
1 契約書に
前払い地代の額と月払いの地代を明確に記載すること
契約満了時に借地権消滅の対価相当の金銭授受を行わない
中途解約の場合は見経過期間の前払い地代は返還すること
を盛り込むこと
2 その契約書を契約期間にわたって保管
3 取引の実態が契約書どおりのもであること
1区画につき数百万円単位の前払い時代が入れば、キャッシュフロ-(お金回り)が
よくなり、他でアパ-ト建築をする余裕も生まれてきます。
今後、資産に対する相続税・贈与税の増税は避けられないと思います。
これに対する対策は 種々ありますが、なんといっても土地評価を下げることです。
借地権とすることで、土地の評価は底地評価されます。
底地価格は、普通借地権の場合は相続税評価額の20から40%です。
定期借地権の場合は契約期間の残存年数により、相続税評価額の80〜95%程度
(当初60%程度になる地域もあり)になります。
固定資産税も住宅用地では、1区画200㎡以下の部分については半額になる
特例も受けられます
これらの税金の特例は、国民全体の財産である土地について、遊休地を少なくし、
有効活用させようとの国の政策によるものです。地域振興を図る被災地への有力な
支援ツ−ルと思われます 。
土地を小区画とすることにより、相続分割対策としても有効であると考えられます
定期借地権付きの分譲マンションや分譲住宅も、数は少ないのですが、積水ハウスなど
で供給されています
なお定期借地権には、一般定期借地権のほか、建物譲渡特約付借地権(契約30年
経過後の土地上の建物を地主が買い取る約束を含む定期借地権)、事業用借地権(10年
以上50年未満の期間、事業用建物建築に限定した定期借地権) もあります 。