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目次（キ−ワ−ド）
更新料 消費税還付

　　更新料無効判決について考える

 

去る７月の京都地方裁判所の判決に続き、8月２７日に大阪高等裁判所からも住宅賃貸契約の更新料についての条項は、消費者契約法第10条（「消費者の利益を一方的に害する契約は無効」）に違反し無効との判決が出されました。最高裁判所の判決ではありませんので、他の裁判所の判断基準となる判例ではありませんが、更新契約の際、更新料の支払い義務を定めている更新料条項のある、約100万件に及ぶ住宅賃貸借契約に大きな影響がありそうです。

判決の対象となったのは、京都市の賃貸マンションで、家賃４．５万円、１年契約で、更新時10万円を支払うとの更新条項です。２００１年から２００５年まで５回分の更新料５０万円のうち４５．５万円を借主に返還せよとするものです。貸主の、更新料は「更新拒絶を放棄する対価」「賃料の一部を補充」との主張が退けられました。

借地借家法では、借主の保護を目的として更新料を支払わなくても従前どおり住み続けられる「法定更新」が定められています。しかし通常賃貸契約書には触れられていません。そして更新料が必要との条項のみが盛り込まれている点が、消費者である借主に一方的に不利益だというわけです。貸主は最高裁判所に上告の予定とのことで判決が待たれます。

関東圏では、通常、契約期間は２年間、更新料は１ヶ月分としているのと比較すると、近畿圏の賃貸条件の厳しさが際立っています。「対価」などの法的根拠について説明がなく更新料には賃料が安いとの印象を与え契約締結を誘う役割しかない」と判決理由が指摘しているのも当然かもしれません。

貸主と借主に情報格差があるという判決理由は、ネット時代にはそぐわないのではないか。また更新料無効となると借地借家法改正の２００１年以降の更新契約で支払われた更新料返還訴訟が、最高裁判所の判決をきっかけに現在も続く消費者金融の利息過払い返還訴訟と同様、多発することも考えられます。

 新聞報道及び判決は、特定の事件で更新料一般を判断しているそしりがあるように感じられます。貸主の大半がサラリ−マンであり、老後の年金の補完としてとらえ、取得費、建築費の大半を住宅ロ−ンに頼っているのが実情です。

バブル崩壊以来、デフレ傾向が続く日本経済ですが、住宅家賃も地価に連動して、新築を除き低下の一途をたどっています。もし家賃を補完する更新料が否定されれば、損をしてまで貸家を提供する家主はいなくなってしまいます。

また建築当初に想定できない投資をしなければ入居者が集まりません。たとえば10年前にはインタ−ネットが今日のように普及するとは、そしてネット接続が必須のものとなるとは誰が想定したでしょうか。

これからも太陽光発電、スマ−トグリッド対応、燃料電池、ＬＥＤ照明など次々と省電力、省エネルギ−設備など消費者に住生活のコスト削減に効果的な設備が普及していくことになると思います

更新料が否認されると、建築当初の想定外のこうした新規の設備投資を行う費用が捻出できなくなります。安い賃料の代わりに高い電力、ガスなどのエネルギ−費用、情報収集の遅れに甘んじざるを得ない貸家が増えることが予想されます。

収入の減少でやむを得ずこうした貸家に住まざるを得ない人々と、高賃料も支払える一部の高所得者との間で新たな格差が発生します。

更新料の否認により、新たな貸家、アパ−トの供給の減少は、土地の有効利用の停滞、建築業者の仕事減少を通じて社会経済的損失が想定され、さらに借主の多様な借家選択の自由も奪われかねません。

京都地裁判決の場合、更新料が家賃の補完であることと、借家人である消費者の公平を期するのであれば、更新時、更新料を全額支払っても、途中解約の場合は、借主は未経過期間の割合に応じて返還を受けることとするのが妥当かもしれません。

 ９月にも消費者庁が発足する予定です。悪質な事業者に対しては厳しい制裁を与えることは当然としても、供給者＝強者、消費者＝弱者の一方的な判定により、大半の貸家を供給者である小規模（個人）事業者の市場からの退出を招き、結果的に消費者の不利益を招くことは避けたいものと願うものです  

１０月に大阪高裁で、更新料は一定の条件のもと、賃貸借期間の延長に応じた賃借権の設定の対価であり、有効との判決が出されていますが、最高裁判所に上告されていますので確定していません。

２０１１年７月最高裁判所の判決が出されました。

不当に高額な更新料（１年契約で２ヶ月分賃料相当額の更新料は認める）でなく、賃貸契約書に、他に解釈余地のない「一義的な」な文言の更新料条項が入っているものであれば、更新料は認められるとの事です

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